Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat des copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants.

Les causes de cette situation doivent résulter de graves difficultés financières ou de gestion, combinées avec l’importance des travaux à mettre en œuvre.

L’appréciation repose sur la proportionnalité entre :

• L’ampleur des difficultés financières (endettement, impayés, trésorerie défaillante…) ou de gestion (mésentente, refus réitérés de voter les travaux, dysfonctionnements graves du syndic ou du syndicat)
• Et l’importance des travaux nécessaires pour garantir la sécurité et la santé des occupants.

Cette procédure est ainsi réservée aux copropriétés pour lesquelles les autres solutions (mesures préventives avec un mandataire ad hoc, administration provisoire, plan de sauvegarde etc.) apparaissent insuffisantes.

La procédure se déroule en plusieurs étapes de la saisine du juge au rendu de la décision prononçant l’état de carence.

Saisine du président du tribunal judiciaire

En principe, la procédure d’état de carence est engagée à l’initiative du maire de la commune où est situé l’immeuble ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat.

Avec leur accord, cette demande peut également être présentée par le préfet, le syndic, l’administrateur provisoire lorsqu'il a été désigné ou par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat des copropriétaires.

Dans tous les cas, la demande doit être présentée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Ils saisissent le juge pour qu’il :

• Constate la situation de l’immeuble (incapacité d’assurer conservation, sécurité ou santé des occupants)
• Et tienne compte des graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre.

Désignation d’un expert

Avant de se prononcer sur l’état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un ou plusieurs experts afin de réaliser une étude approfondie de la copropriété.

La mission d’expertise consiste à :

• Constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires

• Établir la répartition des dettes par copropriétaire
• Décrire la nature et l’état des parties communes
• Déterminer la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants.

Elle permet ainsi de constater objectivement la situation financière et matérielle de la copropriété.

Établissement du rapport d’expertise

Le ou les experts désignés doivent remettre au juge leur rapport dans un délai maximal de 3 mois, renouvelable 1 fois.

Ce rapport fait ainsi état de l’ampleur du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires, la répartition des dettes entre les copropriétaires, ainsi que de l’état des parties communes. Il détermine également la nature des travaux à réaliser et en estiment le coût, afin de garantir la santé et la sécurité des occupants.

En annexe de son rapport, l'expert doit aussi signaler les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. L'absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent pas être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise.

Jugement prononçant l’état de carence

Au vu des conclusions de l’expertise et après avoir entendu ou appelé les parties, le président du tribunal judiciaire vérifie la régularité de la saisine et la réalité des éléments factuels (difficultés financières, état de l’immeuble, importance des travaux, risques pour la santé et la sécurité, incapacité de gestion).

Il dispose alors de 3 options :

• Déclarer irrecevable la demande (c’est le cas si la demande provient d’une personne qui n’a pas qualité à agir ou si les règles de forme ou de procédure n’ont pas été respectées)
• Rejeter la demande s’il considère que les conditions de l’état de carence ne sont pas justifiées
• Constater le bien-fondé de la demande et déclarer l’état de carence du syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, le juge peut désigner un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

Le jugement prononçant l’état de carence est :

• Notifié au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, l’administrateur provisoire (s’il en existe un), au maire de la commune et au président de l’EPCI
• Et transmis au préfet.

Les conclusions de l’expertise sont communiquées avec la décision du juge.

Le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination éventuelle d’un administrateur provisoire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement.

La déclaration de carence a pour effet de permettre de mettre en œuvre une procédure d'expropriation qui se déroule en plusieurs étapes.

Projet simplifié d’acquisition publique

Lorsque le maire ou le président de l'EPCI ont saisi le juge, ils doivent présenter lors de la 1re assemblée délibérante (conseil municipal ou assemblée de l'EPCI) suivant le jugement un projet simplifié d'acquisition publique qui a l’un des objets suivants :

• L’expropriation des parties communes de la copropriété. Cette situation entraine le transfert de propriété des parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires à une personne publique ou un opérateur désigné, dans un objectif d’intérêt général. Celles-ci deviennent des biens d'intérêt collectif. La personne publique où l’opérateur désigné est alors chargé de la gestion, de l’entretien et de la conservation des biens expropriés. Si le déséquilibre financier s'avère trop important, l'expropriation totale de l'immeuble peut être demandée.
• La réhabilitation aux fins d'habitat (ou d'un autre usage). Il s’agit de travaux importants visant à remettre l’immeuble en état. Il peut s’agir, par exemple, de maintenir l’usage d’habitation en améliorant la salubrité, la sécurité et la performance du bâtiment ou de transformer l’usage de l’immeuble (par exemple en locaux d’activité, équipements publics, etc.), lorsque l’habitat n’est plus adapté.
• La démolition totale ou partielle de l'immeuble.

Ce projet doit comporter une évaluation sommaire (simplifiée) de son coût et un plan de relogement des occupants concernés. Il précise également la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.

Observations du public

Le projet d’acquisition publique approuvé est ensuite mis à la disposition du public pour qu’il le consulte.

Le public peut formuler des observations pendant une durée minimale d’1 mois, dans les conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale.

Cette consultation permet d’informer les habitants et de recueillir leurs remarques avant la mise en oeuvre du projet.

Arrêté du préfet et expropriation

Une fois l’état de carence déclaré, l'expropriation, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, peut être décidée au profit d’un des entités suivantes :

• Commune
• EPCI compétent en matière d'habitat
• Opérateur chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d'intérêt collectif
• Organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées
• Concessionnaire d'une opération d'aménagement
• Société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital.

Une fois la période de consultation du public passée, le préfet va examiner la décision déclarant la carence, le projet simplifié d’acquisition publique, le projet de plan de relogement et les observation du public.

Il rend ensuite un arrêté qui :

• Déclare l'utilité publique du projet d'acquisition et détermine la liste des immeubles ou partie d'immeubles, des parties communes, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier et l'identité des propriétaires de ces droits réels
• Déclare cessibles les immeubles ou parties d'immeubles, des parties communes, les parcelles ou les droits réels immobiliers
• Indique la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriation
• Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires et aux titulaires de baux commerciaux et professionnels
• Fixe la date à laquelle il pourra être pris possession des biens. Cette prise de possession a lieu au minimum 2 mois à partir de la publication de l'arrêté déclarant l'utilité publique du projet.

Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien.

L'expropriant notifie l'arrêté aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.

Dans le mois qui suit la prise de possession, l'expropriant doit poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique.

L'indemnité d'expropriation est aussi fixée dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique. La valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble prévus dans le rapport d'expertise ou ceux prescrits pour les logements ayant notamment fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité.