La vente en l’état futur d'achèvement (Vefa), aussi appelée vente sur plan, est un contrat par lequel un acheteur (personne physique ou morale) achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction.

Information préalable

Avant de s’engager, l’acheteur doit recevoir les informations importantes sur le logement et sur l’opération immobilière. Le vendeur (promoteur) doit ainsi lui communiquer les éléments utiles pour comprendre ce qu’il achète (caractéristiques du logement, état du projet, diagnostics techniques, risques éventuels, performances énergétiques etc.) et qui pourrait influencer la décision d’acheter.

Par exemple, si le promoteur sait que le terrain est situé en zone inondable ou qu'un projet d'infrastructure est prévu à proximité, il doit en informer l’acheteur.

Contrat de réservation

Ensuite, l’acheteur et le promoteur peuvent signer un contrat de réservation. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, la signature de ce contrat préliminaire est fortement recommandé.

Il permet de réserver le logement avant la signature de l’acte de vente définitif.

Notification du projet de l’acte de vente

Le projet d’acte de vente définitif doit être notifié à l’acheteur au moins 1 mois avant le rendez-vous de signature de l’acte. Ce délai permet à l’acheteur d’en prendre connaissance et de vérifier les conditions de la vente.

Acte de vente définitif

Une fois que le délai d’1 mois a expiré, les parties ont rendez-vous chez le notaire afin de signer l’acte de vente définitif.

Livraison du logement

Après la signature de l’acte définitif de vente et lorsque les travaux de construction sont achevés, le promoteur livre le logement à l’acheteur.

La livraison correspond à la remise des clés. C’est à ce moment que l’acheteur peut vérifier l’état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves.

La Vefa se distingue de la vente classique d’un logement déjà construit par plusieurs spécificités. Elles se traduisent notamment par un transfert progressif de la propriété, un paiement du prix échelonné au rythme de l’avancement des travaux, ainsi que par des frais d’acquisition généralement réduits.

Transfert progressif de la propriété

En Vefa, l’acheteur devient propriétaire de manière progressive.

Dès la signature de l’acte de vente, il devient propriétaire du terrain et des parties du bâtiment déjà construites.

Pour les travaux qui restent à réaliser, la propriété est transférée au fur et à mesure de leur construction. Par exemple, si l’immeuble n’en est qu’au stade des fondations au moment de la vente, l’acheteur deviendra ensuite propriétaire des murs, de la toiture puis des aménagements intérieurs à mesure qu’ils seront réalisés.

Paiement du prix échelonné

L’acheteur échelonne le paiement du prix de vente suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.

Les montants maximums sont les suivants :

• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
• 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

Les 5 % restants sont versés à la livraison du logement, en l'absence de réserve quant à la conformité du logement par rapport à l'acte de vente.

A l’inverse, si des malfaçons ou des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison et font l’objet de réserves, l’acheteur est autorisé à consigner le solde du prix.

En l’absence d’accord des parties (acheteur et promoteur) sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations en utilisant un service en ligne :

Frais d’acquisition réduits

Lors d’un achat en Vefa, l’acheteur bénéficie de frais d’acquisition réduits. Ces frais incluent notamment la rémunération du notaire, les formalités, les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur, la contribution de sécurité immobilière et les taxes reversées à l’État ou aux collectivités.

Dans une vente immobilière classique portant sur un logement ancien, ces frais représentent généralement environ 7 à 8 % du prix d’achat.

Dans une vente en Vefa, ils représentent généralement environ 2 à 3 % du prix d’achat.

Cette différence s’explique par le fait que la vente d’un logement neuf est soumise à la TVA immobilière. En contrepartie, certaines taxes dues lors de la vente, notamment la taxe de publicité foncière, sont réduites.

Il est possible de faire une estimation des frais d’acquisition :

Obligations du vendeur (promoteur)

Le vendeur en Vefa est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acheteur, notamment sur :

• Les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, emplacement dans l’immeuble, présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin, matériaux et équipements prévus, performances énergétiques du logement ou conditions d’accès aux parties communes et aux stationnements)
• Les risques économiques (par exemple en cas de montage de défiscalisation)
• Les garanties et les délais.

Le vendeur s’engage à faire édifier (construire) le logement et à mener les travaux jusqu’à leur achèvement dans le délai prévu au contrat.

Le vendeur a une obligation de délivrance conforme : il doit livrer un logement conforme à ce qui a été prévu dans le contrat.

La conformité s’apprécie notamment par rapport à l’acte de vente, aux plans, aux devis, à la notice descriptive et, dans certains cas, aux documents commerciaux remis à l’acheteur.

Le logement doit aussi être conforme aux normes techniques et aux règles administratives applicables (autorisation d’urbanisme, permis, normes thermiques, sécurité, accessibilité etc.) même si ces règles ne sont pas rappelées en détail dans le contrat.

Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur une garantie de bonne fin. Il peut s’agir :

• Soit une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui permet de financer la fin des travaux si le promoteur ne peut pas les terminer
• Soit une garantie de remboursement des sommes versées si la vente est annulée parce que l’immeuble n’est pas achevé.

Ces garanties sont fournies par une banque, un établissement financier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle.

Obligations de l’acheteur

L’acheteur doit payer le prix du logement selon l’échéancier prévu au contrat.

Il doit donc s’acquitter des appels de fonds qui lui sont envoyés par le vendeur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Lors de la livraison, l’acheteur doit vérifier que le logement correspond à ce qui était prévu dans le contrat et qu’il ne présente pas de défaut apparent.

Il est recommandé de comparer le logement livré avec les plans, la notice descriptive et les équipements annoncés afin de s’assurer que les prestations convenues ont bien été réalisées.

Si l’acheteur constate des défauts, des malfaçons ou des éléments non conformes, il peut les signaler en formulant des réserves.

Manquement du vendeur

En cas de retard, d’inachèvement du bien ou de livraison d’un logement non conforme, l’acheteur peut agir contre le vendeur.

Il peut notamment demander :

• L’exécution forcée des travaux nécessaires pour achever le logement ou obtenir sa mise en conformité
• Une réduction du prix de la vente
• Le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi
• Ou, dans les cas les plus graves, l’annulation de la vente.

Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour ces procédures.

Manquement de l’acheteur

En cas de retard ou d’absence de paiement des appels de fonds par l’acheteur, le vendeur peut :

• Réclamer des pénalités ou des intérêts de retard, si le contrat le prévoit
• Demander l’annulation de la vente.