Le syndicat secondaire est une structure qui peut être créée au sein d’une copropriété constituée de plusieurs bâtiments. Il s'agit d'une personne morale distincte du syndicat principal.

Le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou de plusieurs bâtiments. Il permet ainsi une gestion séparée et individualisée.

Pour être créé, le syndicat secondaire doit respecter deux conditions imposées par la loi, à savoir :

• La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments ou d'entités homogènes. Il doit donc pouvoir être constatée une indépendance.
• Si le règlement de copropriété ne prévoit pas l'existence d'un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une décision prise par une assemblée générale spéciale. Cette assemblée est exclusivement constituée par les copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments concernés. La création du syndicat secondaire est votée à la majorité absolue (dite de l'article 25) des copropriétaires.

Le syndicat secondaire est immédiatement créé lorsque la décision est adoptée.

La création du syndicat secondaire implique obligatoirement une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Modification du règlement de copropriété

La constitution du syndicat secondaire impose une modification du règlement de copropriété, au moins pour mentionner cette création. Cette modification doit être publiée auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier) par le notaire.

Spécialisation des charges de copropriété

La constitution du syndicat secondaire entraine une modification de la répartition initiale des charges communes de la copropriété entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.

En effet, les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (par exemple frais d'entretien ou de réparation, eau, électricité, frais de ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment, et non plus entre l'ensemble des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle la spécialisation des charges.

Cette nouvelle répartition est votée à la majorité dite de l'article 25.

Le syndicat secondaire doit être géré par un syndic de copropriété. Ce syndic peut être le même que celui du syndicat principal.

Il peut avoir un conseil syndical alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité morale. Il a ainsi :

• Un patrimoine qui lui est propre
• Sa propre comptabilité qui l'oblige à voter son budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes du bâtiment concerné
• Le droit d'agir en justice pour préserver ses droits (par exemple obtenir la réparation de malfaçons affectant le bâtiment).